Pensamos que para montar un negocio necesitamos invertir nuestro dinero en un medio que nos genere ganancias. A veces no es necesario. Lo que tenemos en propiedad puede ser una fuente de ingresos. Un ejemplo es el alquiler de casas y pisos en Canarias durante los meses de invierno.
Alquilar una primera o segunda vivienda con fines turísticos no es exclusivo de las Islas Canarias. Se puede hacer en cualquier ciudad o zona que sea atractiva para los turistas. Sin embargo, esta comunidad autónoma ofrece la ventaja de hacerlo durante todo el año. Podemos alquilar nuestro apartamento aquellos meses que no lo utilizamos, sin desprendernos de él los meses de verano.
Si las Islas Baleares acogen la mayor parte de los turistas desde Semana Santa hasta septiembre, siendo los tres meses de verano el punto álgido, las Islas Canarias van recibiendo turistas durante todo el año. Tanto en invierno como en verano.
Pilar, una profesora de enseñanza secundaria de Zaragoza, enamorada de Gran Canaria, lo sabe. Hace años se compró un apartamento en San Bartolomé de Tirajana, al sur de la isla, en la playa del inglés. En él pasa los dos meses y medio de vacaciones que tiene cada año, más algunas navidades en las que se consigue escapar. Para ella, la compra de ese apartamento es una de las mejores inversiones que ha hecho en su vida, en aquel piso ha vivido veranos inolvidables. Sin embargo, no lo puede disfrutar la mayor parte del año, tiene que estar dando clases en un instituto de Zaragoza.
Se enteró de que otros propietarios, en su misma situación, alquilaban su apartamento a turistas extranjeros el tiempo que no lo utilizaban, recibían unos ingresos adicionales por ello y tenían su vivienda en perfectas condiciones cuando lo necesitaban. Se puso en contacto con Nordicway, una agencia inmobiliaria que gestiona alquileres turísticos en Gran Canaria y Tenerife. En estos dos años, por su apartamento han pasado un par de parejas de jubilados alemanes, una pareja joven sueca y una familia inglesa.
Pilar dispone de su apartamento los tres o cuatro meses al año que lo suele utilizar, solo que ahora tiene más dinero que antes, y todo eso sin hacer ninguna inversión extra, ya que el piso de Gran Canaria lo compró con anterioridad.
Estas son algunas cuestiones interesantes que debes conocer si te planteas alquilar tu piso de Canarias en invierno.
Los turistas que visitan Canarias en invierno.
Según el operador turístico «Promotour», el 77,6% de los turistas que llegan a Canarias proceden del Reino Unido, de Alemania, de los países nórdicos (Suecia, Noruega, Finlandia y Dinamarca) y de la península.
Sin embargo, su comportamiento es diferente. Mientras los españoles peninsulares suelen visitar las islas en periodos vacacionales, los turistas europeos lo hacen durante todo el año, teniendo una importante afluencia en invierno.
Otra diferencia se encuentra en que los turistas nacionales prefieren alojarse en hoteles, mientras que los británicos y alemanes se inclinan más por apartamentos, especialmente por aquellos que son propiedad de particulares. Consideran que están más cuidados que los que pertenecen a empresas. En ello influye la popularidad que plataformas como Airbnb, que se dedica a poner en contacto a particulares en alquileres turísticos, tiene en estos mercados.
Los turistas ingleses que llegan a Canarias son más propensos a viajar en familia, por lo que buscan alojamientos en los que puedan estar todos juntos; mientras los alemanes son los que alquilan por temporadas más largas; a veces, varios meses seguidos.
La edad media del turista que visita estas islas es de 44 años, pero no hay que olvidarse de los pensionistas. Así nos lo cuenta el periódico El Confidencial, quien nos recuerda que la Consejería de Turismo de Canarias lanzó una campaña publicitaria con el objetivo de atraer turistas alemanes de entre 55 y 75 años durante el invierno del 2022.
Acababa de estallar la guerra de Ucrania. El precio del combustible se puso por las nubes. Esto se tradujo en un encarecimiento del precio de la calefacción. La propaganda del gobierno canario en Alemania se centraba en un argumento: para hacer frente al duro invierno, vente a Canarias.
El gobierno alemán aprobó un cheque para los pensionistas de 300 €, pero eso no era suficiente para afrontar la inflación. Para muchos alemanes jubilados, pasar aquel invierno en Canarias era más económico que quedarse en sus casas.
Aquella fue una campaña publicitaria estudiada. Se conocía la dependencia que tiene Alemania del gas ruso, y como la guerra les afectaba especialmente, pero es que además, según las estadísticas, el 75% de los turistas alemanes que visitan Canarias, repite. Por lo que se trata de un mercado consolidado.
Se centró en los pensionistas, un sector vulnerable. A pesar de que su economía se sentía resentida por la crisis, en Canarias no tenían que gastar en calefacción y en comparación con el nivel de precios de su país de origen, en las islas podrían llevar una vida holgada.
Este dato nos da una idea del perfil de turista que visita Canarias en invierno y nos tranquiliza en cuanto a que no es un turista desbocado que va a destrozar nuestra casa el tiempo que la habite.
Alquilar a través de una agencia.
Otro aspecto a tener en cuenta, si nos planteamos alquilar nuestro piso a turistas extranjeros, es hacerlo por medio de una agencia inmobiliaria especializada en estos alquileres. Para nosotros es ventajoso por tres razones:
- Buscan a los inquilinos. Ellos son los encargados de buscar a los turistas en su país de origen. Trabajan con portales de internet que reciben visitas de esos países, se ponen en contacto con los interesados y les pasan la información que necesitan. Redactarán el contrato de alquiler en el idioma del inquilino, adaptándose a la normativa de su país.
- La agencia se hace responsable del piso. Será la agencia la que se preocupará por dejarnos nuestro piso en perfectas condiciones. Suelen contratar una empresa de limpieza después de cada ocupación y antes de entregar las llaves a un inquilino. Si se produce cualquier rotura o destrozo, ellos se encargan de repararlo. A la agencia le interesa que el propietario esté contento, puesto que de esta manera podrán disponer del piso para alquilarlo en futuras ocasiones.
- Cobro garantizado. Al entregarle las llaves de nuestro piso a la agencia, nosotros cobramos cada vez que efectúan un alquiler. No tenemos que ir detrás del inquilino cada asegurarnos que nos pague, ni ver cómo le devolvemos el dinero en el caso de que nos haga una reserva, nos deje una paga y señal y después desista. Será la agencia la que gestione estos trámites. Nosotros veremos el dinero en nuestra cuenta corriente cada vez que se efectúe un alquiler, en los términos del acuerdo que hemos suscrito con la agencia.
Puedes creer que sacas más dinero si lo alquilas tú directamente, sin intermediarios. Pero piensa: ¿Cómo vas a captar turistas extranjeros interesados? ¿Podrás tener el piso ocupado todo el tiempo que no lo utilizas? Desde luego, demanda hay para hacerlo.
Un alquiler turístico es un alquiler diferente.
Como bien dice la web Wonder Legal, un alquiler turístico no tiene nada que ver con un alquiler habitual. Se rige por normas distintas. Principalmente, se diferencia en tres cuestiones:
- Uso de la vivienda. Mientras que el fin del alquiler de un piso normal es servir de vivienda habitual para el inquilino, un alquiler turístico es un alquiler ocasional cuyo objeto es proporcionar un alojamiento vacacional. Esto implica que en el contrato se pueden incluir servicios adicionales como la limpieza del inmueble o el mantenimiento de las instalaciones.
- Duración del contrato. La Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.) establece que el periodo mínimo del alquiler de un inmueble se sitúa en 5 años, prorrogándose el contrato año a año hasta cubrir el periodo mínimo, y con la obligación del inquilino de avisar con 30 días de antelación si decide abandonar la vivienda. Para los alquileres turísticos no existe un periodo mínimo ni máximo de alquiler. Se puede alquilar un alojamiento turístico por horas, días, semanas o meses. Todo depende del acuerdo al que se haya llegado entre las partes. Por lo general se trata de alquileres de corta duración, en el que la prorroga se efectúa en periodos aún más cortos de tiempo. Por ejemplo, se puede alquilar un apartamento por quincenas y prorrogarlo por unos días.
- Regulación. Este es el aspecto más importante. Mientras los alquileres corrientes, por así decirlo, se rigen por igual en todo el Estado español por la L.A.U., los alquileres turísticos son una competencia transferida a las comunidades autónomas. Cada autonomía tiene sus propias normas. Algunas comunidades como Cataluña o Baleares tienen un cupo de alquileres particulares, con fines turísticos, y necesitas una licencia municipal para alquilar tu vivienda a los turistas por periodos cortos de tiempo, otras son más permisivas, pero establecen los requisitos para considerar que un alquiler sea turístico.
Este aspecto hace importante que efectuemos el alquiler a través de una agencia, puesto que ellos se adaptarán a la regulación del territorio.
